地产三巨头之“军师联盟”

　　富力在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。
　　日前，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。与7月10日万达商业和融创集团协议相比，增加富力地产作为交易方，但交易标的和交易总金额基本一致。

融创438亿收购万达13个文旅项目

　　根据协议，富力地产以199.06亿元收购万达商业 77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创房地产集团以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等 13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
　　万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”：1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。融创集团、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。
　　万达集团董事长王健林表示：这次合作不管是从企业战略、还是商业逻辑看，三方都是赢家。通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。
　　同时，通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平方米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。今天融创已将首笔150亿，支付给了万达商业。
　　本次转让后，万达商业的贷款加上债券 2000亿元，账面现金1000亿，不包含13个文旅城300亿现金，转让回收现金 680亿，账面现金合计 1700亿元，因此决定清偿大部分贷款。此外，还有 1300亿销售存货，也能回款几百亿。据了解，这是王健林首次公开对媒体披露万达的负债情况。

孙宏斌称新方案降低了融创的负债水平

　　王健林表示，富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。
　　融创集团董事长孙宏斌表示，融创和万达合作 13个文旅项目，万达出售给富力 77个酒店资产，这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了融创的负债水平，同时也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业等方面有更多更好的合作，融创也会和万达在电影等其他领域进行深度的战略合作。
　　孙宏斌表示，融创在上半年的销售业绩为 1100多亿，截止到 2017年 6月 30日账面有 900多亿现金，下半年7月份回款会超过 200亿，其他月份回款都会超过 300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。
　　孙宏斌在签约仪式表示，收购文旅项目的价格高于此前框架协议时约定价格，是融创对富力接盘酒店资产的补偿。
　　原来的交易方式也将不复存在。按照此前的付款方式，融创的付款将分为四笔，其中第四笔付款将由万达通过指定银行向融创发放 296亿元三年期贷款来支付，融创需在收到该贷款后两天内，支付此次交易的最后款项295.75亿元。这相当于是万达借钱给融创收购自己。

谁是赢家？

　　王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。按照他的说法，万达通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。“本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上‘轻资产’品牌经营，万达文化旅游也走上‘轻资产’品牌经营之路。”
　　融创则获得4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨。王健林认为：“两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。”
　　对于富力来说，接手77家酒店后，将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。“富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”
　　李思廉对此次交易的评价为：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”
　　孙宏斌的观点则是，此次合作“能弥补我们在文化旅游产业和持有物业领域的短板，也是融创学习和成长的机会”。
　　相关人士认为，轻资产并不是万达此次交易的最大收获，而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的“帽子”，万达商业的上市几率将大大提高。
　　相比之下，酒店资产被视为资产包中相对“劣质”的部分。富力虽然折价137亿元受让，但后续面临的运营压力仍然不容忽视。
　　融创则在此次交易中做出了明显让步，虽然文旅资产的价格比最初提高了48%之多，但按照可售面积粗略估算，即使加上450亿的债务，其成本也不足每平方米2000元。
　　正如王健林所说，即使“融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算”。
　　此外还应考虑到的是，融创可借此实现公司规模的迅速翻番。并甩掉了酒店资产的“包袱”。

据《北京青年报》等综合